Quanto tem que se dar de entrada para uma casa?

Quanto tem que se dar de entrada para uma casa: 10%

Saber quanto tem que se dar de entrada para uma casa ajuda a planear as poupanças necessárias para a aquisição imobiliária em Portugal. Conhecer estes valores evita surpresas financeiras com encargos fiscais e operacionais, permitindo uma preparação adequada para o crédito habitação.

Quanto tem que se dar de entrada para uma casa?

Para comprar habitação própria e permanente em Portugal, a entrada minima comprar casa portugal exigida pelos bancos é de 10% do valor do imóvel.^[1] Isso significa que, se você deseja adquirir uma casa de 250.000 euros, precisará de ter pelo menos 25.000 euros em capitais próprios para o valor inicial do financiamento.

No entanto, focar apenas nos 10% nominais é um erro comum que apanha muitos compradores desprevenidos. Além da entrada propriamente dita, existem impostos obrigatórios e despesas administrativas que elevam significativamente o valor necessário no dia da escritura.

O impacto oculto da avaliação bancária face ao preço de compra

Um dos maiores mitos no mercado imobiliário é pensar que os 10% de entrada incidem obrigatoriamente sobre o preço acordado com o vendedor. Na prática, os bancos calculam o limite máximo de financiamento com base no menor valor entre o preço de aquisição e o valor da avaliação efetuada pelo perito do banco.

Se você acordar comprar uma habitação por 200.000 euros, mas a avaliação bancária vier fixada em 180.000 euros, o banco vai financiar no máximo 90% sobre o valor mais baixo, ou seja, 162.000 euros. Isto obriga o comprador a cobrir a diferença de 20.000 euros do próprio bolso, somada aos 10% regulares, transformando o que parecia uma entrada simples num esforço financeiro bem maior.

Outros custos essenciais além da entrada inicial

A aquisição de um imóvel acarreta encargos fiscais e operacionais que não são financiados pelo crédito habitação. Em termos práticos, estes custos adicionais representam tipicamente entre 5% a 15% extra sobre o valor do negócio.

Entre as principais despesas destacam-se o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo sobre a aquisição e sobre o crédito. A estes valores somam-se ainda as comissões de abertura de processo do banco, a avaliação do imóvel e os custos inerentes aos registos de escritura.

Exceções e apoios para jovens na compra de casa

Existem mecanismos de apoio direcionados a públicos específicos que alteram substancialmente estas regras de financiamento. Jovens até aos 35 anos que preencham os requisitos legais podem beneficiar de isenções fiscais relevantes em sede de IMT e Imposto do Selo.

Adicionalmente, a garantia pública do Estado permite que o banco financie até 100% do valor do imóvel para este segmento jovem, cobrindo a parcela da entrada^[3] que habitualmente exigiria poupanças avultadas. Contudo, mesmo nestes casos de financiamento total, as despesas de imposto remanescentes e os custos de dossier continuam a ser responsabilidade do comprador e a percentagem de entrada para credito habitacao pode variar conforme o perfil.

Comparativo de Custos para Imóvel de 200.000 Euros

Cenário Padrão (Sem Apoios)

Geralmente entre 24.000 e 28.000 euros disponíveis

20.000 euros exigidos por capitais próprios

Vários milhares de euros consoante o escalão aplicável

Entre 1.000 e 2.000 euros para despesas processuais e registos

Cenário Jovem com Garantia Pública ⭐

Aprox. 2.000 a 3.000 euros destinados estritamente a impostos residuais e taxas

0 euros caso aceda ao financiamento total via garantia do Estado

Isenção total de IMT e Imposto do Selo de aquisição para elegíveis

Custos operacionais mantidos, embora com menor pressão global

A surpresa de Carlos com a avaliação bancária em Lisboa

Carlos encontrou um apartamento em Lisboa anunciado por 210.000 euros e juntou exatamente 21.000 euros, acreditando que cobria com folga os 10% exigidos.

No entanto, durante o processo de crédito habitação, o perito avaliador do banco fixou o valor do imóvel em apenas 190.000 euros.

Como o banco financia unicamente 90% do menor valor, o empréstimo máximo aprovado desceu para 171.000 euros, deixando Carlos a braços com um défice inesperado.

Teoricamente, além dos impostos e da escritura, Carlos teve de arrancar com mais 19.000 euros do seu bolso para cobrir o fosso entre o preço de venda e a avaliação, provando que poupar apenas o mínimo previsto pode não ser suficiente.

Esta informação tem caráter puramente educativo e não substitui o aconselhamento especializado por parte de instituições bancárias ou consultores financeiros credenciados. As condições de concessão de crédito variam consoante o perfil de risco de cada cliente e a legislação em vigor.