O que tem de se pagar quando se compra uma casa?

O que se paga ao comprar casa: IMT e Selo

Conhecer o que se paga ao comprar casa e as respetivas despesas obrigatórias evita surpresas financeiras desagradáveis. Compreender antecipadamente os encargos fiscais e contratuais protege o seu orçamento e garante uma transação imobiliária totalmente transparente e segura para o futuro.

O que tem de se pagar quando se compra uma casa?

Comprar uma casa envolve muito mais do que o valor acordado com o proprietário ou o montante pedido pelo banco para o financiamento. A aquisição de habitação própria obriga ao pagamento de vários impostos e encargos administrativos que apanham muitos compradores desprevenidos, especialmente no que diz respeito aos capitais próprios necessários para cobrir estas despesas iniciais.

Para evitar surpresas desagradáveis no dia da escritura pública, é fundamental planear o orçamento com rigor e conhecer ao pormenor cada uma das taxas obrigatórias. Ao longo deste guia, vamos detalhar os impostos principais como o IMT e o Imposto do Selo, os custos com o registo, as escrituras e as novidades legais destinadas a apoiar os jovens na compra da primeira habitação.

Imposto Municipal Sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

O IMT é, habitualmente, a despesa mais pesada quando se compra um imóvel em Portugal. Trata-se de um imposto cobrado pelo Estado sempre que ocorre a transição onerosa da propriedade de um bem imóvel, variando o seu valor consoante o preço de aquisição, a localização (se é no continente ou nas ilhas) e a finalidade da habitação, que pode ser habitação própria e permanente ou habitação secundária.

Como é calculado o IMT e quais as taxas aplicáveis?

O cálculo do IMT resulta da aplicação de uma taxa progressiva sobre o valor escriturado da casa ou sobre o valor patrimonial tributário, consoante o que for mais elevado. As taxas escalonam-se de acordo com o preço da habitação, existindo isenções totais para imóveis de valor mais baixo destinados a residência principal. Nos escalões intermédios, as taxas variam tipicamente entre 2% e 8%, aplicando-se uma taxa única nos casos de habitação secundária ou quando o comprador tem residência fiscal em paraísos fiscais.

Muitos compradores lidam com o mito de que, por comprarem casa pela primeira vez, ficam automaticamente isentos deste imposto. No entanto, a lei estipula condições muito rigorosas relativas à idade, ao limite máximo de valor do imóvel e ao histórico prévio de propriedade habitacional.

Isenção de IMT para jovens até aos 35 anos

Para mitigar a crise na habitação e ajudar as novas gerações, foram introduzidas medidas significativas que garantem a isenção de IMT para jovens até aos 35 anos e do Imposto do Selo na compra da primeira habitação própria e permanente. Esta isenção aplica-se a imóveis cujo valor não ultrapasse determinados limites previstos na lei em vigor, aliviando consideravelmente o esforço financeiro inicial necessário.

Imposto do Selo na compra e no crédito habitação

O Imposto do Selo incide sobre dois momentos distintos no processo de compra de uma casa: por um lado, sobre a própria transação de compra e venda; por outro lado, sobre o contrato de crédito habitação, caso decida recorrer a financiamento bancário. No que respeita à aquisição do imóvel, a taxa aplicável é de 0,8% sobre o valor da escritura ou o valor patrimonial tributário.

Se recorrer a um empréstimo hipotecário, incide também um Imposto do Selo sobre o montante financiado, cuja taxa ronda habitualmente os 0,6%. ^[2] Este valor é cobrado pela instituição bancária no momento da contratação do empréstimo e entregue aos cofres do Estado. É um custo que deve somar obrigatoriamente à sua caderneta de despesas iniciais, juntamente com as comissões de abertura de dossiê do banco.

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e o AIMI

Diferente dos impostos anteriores que se pagam apenas uma vez no ato da compra, o IMI é um imposto anual pago por quem é proprietário de um imóvel a 31 de dezembro do ano anterior. A taxa é definida anualmente por cada município dentro de limites legais estipulados pelo Estado, variando tipicamente entre 0,3% e 0,45% para prédios urbanos.

Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI)

O AIMI, vulgarmente conhecido como o imposto das grandes fortunas imobiliárias, aplica-se apenas aos contribuintes cuja soma do valor patrimonial tributário de todos os seus imóveis em Portugal ultrapasse o limite de isenção estipulado na lei, que se fixa habitualmente em 600.000 euros por sujeito passivo. Para a esmagadora maioria dos compradores de habitação própria e permanente, este enc adicional não se aplica.

Despesas de Escritura, Registos e Outros Encargos

Comprar casa implica também pagar os serviços de formalização do negócio. Pode recorrer ao serviço Casa Pronta, balcões dos registos, cartórios notariais ou advogados e solicitadores. Os custos variam consoante o canal escolhido e a complexidade do negócio, incluindo o registo provisório e definitivo da aquisição e da hipoteca na Conservatória do Registo Predial.

Além disso, não se esqueça de contabilizar o custo com a avaliação do imóvel exigida pelo banco para conceder o crédito, bem como os prémios dos seguros obrigatórios - nomeadamente o seguro de vida e o seguro multirriscos habitação - que começam a ser pagos logo no momento da assinatura da escritura ou prévia contratação.

Comparativo dos Encargos na Compra de Casa

Encargos Únicos (No Ato de Compra)

• Taxa aproximada de 0,6% sobre o montante total financiado pelo banco.

• Taxa fixa de 0,8% sobre o valor de transação do imóvel.

• Honorários de notários, advogados ou balcão Casa Pronta e registos prediais.

• Imposto progressivo calculado com base no valor da escritura ou valor patrimonial tributário.

Encargos Recorrentes e Anuais

• Seguro de vida e seguro multirriscos associados ao crédito habitação pagos anualmente ou mensalmente.

• Imposto aplicável apenas a patrimónios imobiliários globais superiores a 600.000 euros.

• Despesas correntes com a conservação do edifício e partes comuns do prédio.

• Imposto anual municipal calculado sobre o valor patrimonial tributário do imóvel.

A experiência de compra de Carlos e Ana

Carlos e Ana, um casal de 32 anos em Lisboa, decidiram avançar para a compra da sua primeira habitação própria com um valor de duzentos e cinquenta mil euros, achando que precisavam apenas de poupar para a entrada de dez por cento exigida pelo banco.

No entanto, ao consultar os simuladores e o banco, depararam-se com um obstáculo financeiro inesperado: as despesas com impostos e burocracias somavam vários milhares de euros que não tinham contabilizado no orçamento inicial.

Após ajustarem as contas e aproveitarem as isenções aplicáveis à faixa etária, perceberam que precisavam de reforçar a poupança em cerca de dez mil euros adicionais para cobrir o IMT, o Selo e os registos sem sobressaltos.

Graças a este planeamento rigoroso e à antecipação dos custos legais, conseguiram realizar a escritura de forma tranquila, mantendo uma almofada financeira de segurança para imprevistos nos primeiros meses após a mudança.

Este conteúdo tem fins estritamente informativos e educacionais, não constituindo aconselhamento jurídico ou financeiro personalizado. As leis fiscais e os valores aplicáveis podem sofrer alterações. Consulte sempre um consultor fiscal, solicitador ou intermediário de crédito autorizado antes de tomar decisões financeiras de grande envergadura.